Logement

Pas de discrimination à la location
L’article 1er Loi du 6 juillet 1989 modifié (art. 158 Loi n° 2002-73 du 17-01-02) dispose que :
"Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales, ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée".
Le candidat locataire qui estime avoir fait l'objet de discrimination doit présenter des éléments de faits (soupçons, impressions, rumeurs...) laissant supposer l'existence d'une discrimination directe ou indirecte. Au vu de ces éléments, le bailleur devra apporter la preuve que sa décision est justifiée.

A retenir
La discrimination est, aux termes de l’art. 225-2 du code pénal, punie d’une peine maximale de 2 ans et de 30 000 € d’amende. L’article 225-3 du code pénal permet de procéder à un « testing » afin de favoriser la preuve du comportement discriminatoire.


Les agences immobilières et les notaires
Ils proposent des logements sur toute la ville. Pour cela, ils ont reçu un mandat des propriétaires. Ils font visiter gratuitement les logements et c’est seulement quand un logement convient que la location sera conclue. L’agence immobilière ou notariale établira votre contrat de location et effectuera avec vous l’état des lieux du logement. Et c’est seulement à ce moment là que vous aurez à vous acquitter de frais d’agence. Frais d’agence : environ 9 % du loyer annuel. Pour un loyer de 4200 €/an : + 9 % = 378 € de frais Frais de notaire : environ 7 %. Pour un loyer de 4200 €/an : + 7 % = 297 € de frais

A retenir
Aide à la recherche
Fait visiter les logements
Rédige le contrat de bail
Etablit avec vous l’état des lieux
Les frais ne sont a régler qu’après la signature du bail.

Les agences de particulier à particulier ou marchands de liste
Elles ont le statut d’agents immobiliers, mais le service est différent. En effet, elles proposent seulement, à titre payant, des listes de logements avec coordonnées de propriétaires.
. elles ne font pas visiter les logements.
. elles ne prennent pas contact pour vous avec le propriétaire, c’est à vous de le faire.
. elles n’établissent pas de contrat de bail et n’effectuent pas d’état des lieux.
. elles font payer l’abonnement à la liste à la signature du contrat qui a une durée de 6 mois en général.
. elles fournissent la liste de logements et contacts seulement après le paiement. Coût de l’abonnement : en moyenne 180 €.

A retenir
Règlement à l’avance des frais d’abonnement à un fichier sans garantie de résultat. Pas de visite de logement, démarches auprès du propriétaire à la charge du locataire.
Abonnement de 6 mois. Dans le cas d’une recherche urgente ce délai est très long (1/2 année scolaire) et permet au professionnel de se prémunir d’éventuelles demandes de remboursement pour service non rendu. En effet, sur la durée des offres peuvent arriver mais trop tard pour vous !

Ce que les associations reprochent à ces professionnels :
- de s’exonérer souvent de toute responsabilité sur les informations concernant les logements proposés sur la liste : souvent les logements sont déjà loués, ne correspondent pas à la demande exprimée par le consommateur, etc.
- pour certains de pratiquer « le forcing » pour la signature de l’abonnement en faisant miroiter l’importance des offres correspondantes à la demande et la nécessité de réagir vite.
- la durée du contrat : en particulier au moment des inscriptions universitaires, car trouver un logement pour un jeune et sa famille a souvent un caractère d’urgence. Or, la plupart des contrats proposés ont une durée de 6 mois. Cette durée nous apparaît trop longue et a souvent pour conséquence pour le consommateur de ne pas pouvoir prétendre au remboursement de son abonnement.
- de se faire payer avant tout service rendu.

Le contrat de location
L'état des lieux
Le dépôt de garantie
La personne caution
Durée du bail et congés
Fixation et révision du loyer
La quittance de loyer
Les charges locatives
Les obligations du locataire et du propriétaire
 

 

Le dossier du candidat locataire : attention aux abus !
Afin d’assurer que vous serez en mesure de payer régulièrement votre loyer et vos charges, le propriétaire ou son mandataire peut vous demander :

des justificatifs de vos revenus (plusieurs fiches de paie, attestation d'emploi ou les coordonnées de l'employeur, déclaration de revenus, éventuellement dernière quittance de loyer)
la caution d’un tiers, c’est-à-dire l’engagement d’une personne ou d’un organisme à payer le loyer et les charges en cas de défaillance de votre part (voir « Caution »).

A retenir
Modification de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, précise que le propriétaire ou son mandataire ne peut pas vous demander :
une photo d’identité, votre carte de sécurité sociale, copie de relevé de compte bancaire ou postal (différent du relevé d’identité bancaire), une attestation de bonne tenue de compte, attestation d’absence de crédit en cours, autorisation de prélèvement automatique, jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé : « Par ces motifs… », attestation du précédent bailleur, attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaires, contrat de mariage, certificat de concubinage, chèque de réservation du logement, dossier médical personnel (sauf en cas de logement adapté), extrait de casier judiciaire, remise sur un compte bloqué de biens, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus de 2 mois de loyer en principal en l’absence de dépôt de garantie ou de souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du Code civil, production de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.


1 Le contrat de location ou bail
Un contrat écrit est obligatoire pour tout logement loué vide (Loi du 6 juillet 1989).
Les clauses obligatoires :
. le nom et la dénomination du propriétaire (bailleur), son domicile ou son siège social ou ceux de son mandataire,
. la description du logement,
. la date de début de location et la durée du bail,
. le montant du loyer et les modalités de paiement et de révision,
. les conditions du congé, délai de préavis,
. le montant du dépôt de garantie.

A retenir
Certaines clauses, par le déséquilibre qu’elles instaurent dans la relation contractuelle (au profit du propriétaire), sont considérées comme « abusives ». Elles ne doivent pas figurer dans un contrat de location. Cependant, si elles y apparaissent, elles sont considérées par la loi comme « non écrites » et donc nulles.
Est dite abusive, toute clause :
- qui oblige le locataire, en cas de mise en vente ou de nouvelle location du logement, à laisser visiter celui-ci plus de deux heures, les jours ouvrables ou les jours fériés,
- qui oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire,
- qui impose l'ordre de prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer,
- par laquelle le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible,
- qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble,
- qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie ou la non souscription d'une assurance pour risques locatifs,
- qui interdit aux locataires l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative.
www.service-public.fr

Il sera remis un exemplaire original du bail à la personne qui se portera caution. Au contrat sera annexé le document d’état des lieux.

2 L’état des lieux
Il est très important d’établir le plus précisément possible l’état des lieux d’entrée. Il ne faut pas hésiter à tout noter y compris le détail le plus anodin (ex : tache sur moquette, trous de punaises ou de pointes sur les murs, éclat sur cuvette WC…). De même, à la remise des clés à la fin de la location, il faudra être très attentif à l’établissement de l’état des lieux de sortie. C’est la comparaison des 2 qui établira si oui ou non le locataire est responsable de dégradations éventuelles de l’appartement et donc contribuer ou non à sa remise en état.

A retenir
- L’état des lieux d’entrée doit être TRES détaillé.
- Il doit être constaté et le document rempli et signé sur place et en présence des 2 parties : locataire et propriétaire (ou son mandataire). Chacun doit repartir avec son exemplaire.
- Un état des lieux de sortie (celui du précédent locataire) ne doit pas servir d’état des lieux d’entrée.
- L’état des lieux ne doit pas être facturé au locataire.
- Le locataire peut faire compléter l'état des lieux d’entrée en ce qui concerne le système de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.
- Si le bailleur refuse ou omet d'établir un état des lieux, il devra prouver que les dégradations qu'il invoque en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
- Si le locataire fait obstacle à l'établissement d'un état des lieux, il sera présumé avoir reçu le logement en bon état.

Refus d’établir un état des lieux : procédure
Une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception devra être adressée à la personne défaillante. Si la mise en demeure reste sans effet après 8 jours, il peut être fait appel à un huissier pour établir l'état des lieux. L'huissier choisi avise les parties au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Les honoraires de l'huissier, qui sont tarifés, sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. (art. 3, alinéa 9 Loi du 6 juillet 1989).



3 Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est demandé par le bailleur afin de couvrir les éventuels manquements du locataire. Il est égal au maximum à 2 mois de loyer hors charges, il ne peut pas être révisé, ni au cours du contrat de location ni lors de son renouvellement.

A retenir
- Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum de 2 mois après la fin de la location. Cependant, quand le logement est situé dans une copropriété, il peut arriver que le bailleur conserve une partie (ou tout) du dépôt de garantie dans l’attente de la clôture annuelle des comptes de copropriété qui définiront le montant des charges.
- Les sommes restantes dues au propriétaire (régularisation de charges, loyers, ou encore remise en état du logement en cas de dégradation) pourront être déduites du montant du dépôt de garantie. Dans ce cas, le propriétaire doit justifier des sommes retenues.
- A défaut de restitution dans le délai sans justificatif, le dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal.
- Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est à la fois payable d'avance et par trimestre.

4 La caution
Aujourd’hui, les propriétaires demandent de façon quasi systématique qu’un tiers (membre de la famille, ami, ou encore organisme spécialisé) se porte caution pour le locataire.
Ce n’est pas un engagement à la légère. Si le locataire cesse de payer ses loyers, la personne caution devra prendre le relais. De même, s’il y a des dégradations dans l’appartement et que le locataire ne peut ou ne veut les assumer, c’est la personne caution qui devra le faire.

A retenir
- l’engagement de la caution prend obligatoirement forme d’un acte écrit. L'acte de caution peut être établi par écrit sur le bail ou en annexe
- la caution devrait conserver un exemplaire de l'acte de caution qu'elle a signé et le bailleur doit lui remettre un exemplaire du bail
- la caution doit indiquer de façon manuscrite sur l'acte la portée de son engagement : montant du loyer et conditions de sa révision tels qu'ils figurent sur le bail, mention exprimant clairement qu'elle a pris connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement, la reproduction de l'alinéa 2 de l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 (qui précise les conditions de sa dénonciation et mentionne le montant du loyer ainsi que les conditions de sa révision).
- la caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement (principal, intérêts, frais et accessoires compris), même si la dette est supérieure, il ne pourra lui être réclamé un montant plus élevé. A l’inverse, si un montant maximum n’est pas mentionné, l’engagement est alors plus étendu et non chiffrable.
- tous les ans le bailleur doit informer la caution de l'évolution de sa garantie. A défaut, elle ne sera pas tenue au paiement des accessoires, frais et pénalités
- la caution peut s'engager pour une période déterminée : par exemple, pour la durée du bail initial ou du bail en cours. Si aucune date n'est précisée dans l'acte de caution, ou si la durée du bail n'est pas indiquée, le cautionnement est à durée indéterminée.



5 La durée du bail et congés
Il est de 3 ans ou de 6 ans si le bailleur est une personne morale (SCI par exemple) et peut être reconduit tacitement pour la même période si aucun congé n’a été donné par le locataire et le propriétaire dans les formes et délais requis par la loi (voir ci-après).
A savoir : un bailleur particulier peut conclure un bail de moins de 3 ans mais d’au moins 1 an si il veut reprendre à la suite le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. La justification de la reprise doit figurer dans le bail.

A retenir
- Le contrat peut être résilié à tout moment par le locataire à condition de respecter un préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à 1 mois dans des conditions très précises : mutation, perte d’emploi, nouvel emploi après perte d’emploi, obtention d’un premier emploi, avoir plus de 60 ans et un état de santé justifiant le changement de domicile, être bénéficiaire du RMI. Aucun autre motif n’est recevable (stage d’étude, changement de faculté et de ville, etc.).
- Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d’huissier). Le délai court à partir du jour de réception de la lettre (ou de la signification de l’acte)
- Le bailleur ne peut donner congé en cours de bail que dans le cas ou le locataire ne respecte pas ses obligations (ex. défaut d’assurance, d’entretien du logement, retards répétés de paiement du loyer et des charges, etc.)
- Il ne pourra reprendre son logement qu’à l’échéance du contrat et seulement pour des raisons précises : pour l’habiter lui-même (ascendant ou descendant), pour le vendre (et là, le locataire en place est prioritaire pour l’achat), ou pour des raisons légitimes et sérieuses. Dans tous les cas, il devra donner un préavis de 6 mois.
- Le congé devra être donné par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d’huissier). Le délai court à partir du jour de réception de la lettre (ou de la signification de l’acte).




6 La fixation et révision du loyer
Le loyer est fixé librement, qu’il s’agisse d’un contrat de location à un nouveau locataire, d’un logement vacant, d’un logement faisant l’objet d’une première location. Le montant du loyer est indiqué dans le bail.

A retenir
- Si le locataire estime que le loyer est plus élevé que ceux pratiqués dans le voisinage (pour un logement de mêmes prestations), il a 2 mois pour le contester
- le loyer est ensuite révisé annuellement si une clause du bail le prévoit
- la date de révision est indiquée au bail ou à défaut, c’est la date anniversaire de la prise du logement
- la révision s’effectue depuis le 1er janvier 2006 à partir de l’indice trimestriel de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE
www.www.insee.fr
- si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste inchangé durant toute la location.
- un seul cas de majoration du loyer en court de bail est prévu : lorsque le propriétaire exécute des travaux d’amélioration à ses frais et que cela a été convenu avec le locataire (une clause du bail doit fixer la majoration qui sera appliquée après réalisation des travaux).
- le loyer ne peut être réévalué lors du renouvellement du bail que s’il est manifestement sous-évalué.



7 Quittance de loyer
Une quittance de loyer doit être remise gratuitement par le propriétaire à la demande du locataire. Elle détaille les sommes versées par le locataire : loyer, charges locatives.
En cas de demande d’allocation auprès de la CAF, cette dernière demandera la fourniture de quittance de loyer



8 Les charges locatives
En plus du loyer, le locataire doit s’acquitter de charges qui contribuent à certaines dépenses engagées par le propriétaire pour le fonctionnement de son immeuble. Elles sont généralement payées mensuellement (provision sur charges) et régularisées une fois par an. Un décompte précis des charges doit être fourni par le propriétaire et les justificatifs tenus à disposition du locataire.

La liste des charges locatives est précisée par décret (www.conso.net.fr) cette liste est limitative, les charges qui n'y sont pas mentionnées ne peuvent pas être facturées au locataire.

A retenir
- Le bailleur peut demander le versement de provisions pour charges (généralement tous les mois ou 3 mois).
- Dans ce cas, une régularisation doit avoir lieu tous les ans.
- Un décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant régularisation (ou avant chaque paiement) : il doit indiquer précisément les différentes dépenses auxquelles les charges correspondent y compris les quantités consommées.
- Si le montant des provisions change en cours d'année, le bailleur doit préciser comment le nouveau montant a été calculé.
- Pendant 1 mois après l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire les justificatifs des charges (factures).
- Le propriétaire peut demander le paiement des charges une fois par an.



9 Les obligations du locataire et du propriétaire
Tout aussi importantes à respecter : les obligations, contrepartie des droits de chacun.
 
A retenir le locataire doit :
- payer le loyer et les charges justifiées aux dates prévues,
- user paisiblement des locaux loués suivant la destination prévue dans le contrat de location,
- effectuer les réparations locatives définies par décret,
- assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail,
- s'assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux et incendie). Le bailleur est en droit de demander chaque année une attestation d'assurance,
- réparer les dégradations ou les pertes qu'il a causées, pendant la durée du contrat, dans les parties du logement dont il a l'usage exclusif, à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure.
Il ne doit pas :
- transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le bailleur peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation,
- s'opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien du logement ou des parties communes, que le propriétaire doit faire,
- céder ou sous-louer le logement sans l'accord écrit du propriétaire.

A retenir Le propriétaire doit :
Louer un logement décent, c’est-à-dire un logement dont les caractéristiques principales sont :
- la protection contre les eaux de ruissellement, les remontées ou infiltrations d'eau,
- le bon état des dispositifs de retenue de personnes dans le logement et ses accès,
- l'utilisation de matériaux de construction, de canalisations et de revêtements sans risques pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- des réseaux et branchements d'électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité réglementaires,
- des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant le renouvellement de l'air,
- un éclairement naturel suffisant pour les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil),
- une installation permettant un chauffage normal avec dispositif d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion,
- une cuisine ou un coin cuisine permettant d'utiliser un appareil de cuisson et comprenant un évier alimenté en eau chaude et froide,
- une installation sanitaire intérieure au logement séparée de la cuisine, comprenant un w.-c. et un équipement pour la toilette comprenant une baignoire ou une douche,
- un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers indispensables au quotidien,
- au moins une pièce principale (surface habitable minimale de 9 m2 et hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou volume habitable d'au moins 20 mètres cubes).

Louer un logement en bon état
- Le bailleur doit fournir un logement en bon état d'usage et de réparation, de même, les équipements mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement Assurer un usage paisible du logement
- Le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement et garantir les vices ou défauts de nature à y faire obstacle

Le contrat de location ou bail
Les mentions recommandées au contrat
Etat des lieux et inventaire
Fixation et révision du loyer
Les obligations du locataire et du propriétaire

 

Une location est meublée lorsque le logement est équipé d’un mobilier suffisant permettant la vie quotidienne. Il existe aujourd’hui 2 régimes réglementant la location meublée.



1 Le contrat de location ou bail
Les baux conclus avant le 20 janvier 2005 : 2 cas de figures
- le bailleur loue au maximum 4 logements meublés : il n’y a pas de réglementation spécifique. Un contrat écrit n’est pas obligatoire et dans ce cas, les rapports entre le locataire et le propriétaire sont régis par le code civil. Le bail est librement négocié entre les parties.
- le bailleur loue plus de 4 logements meublés : un contrat écrit est obligatoire à la condition que le logement constitue la résidence principale du locataire. Le contenu du bail est partiellement réglementé.

Les baux conclus après le 20 janvier 2005 : un contrat écrit est obligatoire à la condition que le logement constitue la résidence principale du locataire.

A retenir
- Le contrat est d’une durée de 1 an reconduite tacitement pour la même durée, sauf autres stipulations prévues au contrat,
- Le contrat peut être de 9 mois si le locataire est un étudiant. Dans ce cas, le contrat n’est pas reconduit tacitement,
- Le bailleur peut modifier le contrat à l’expiration de ce dernier à condition d’en avoir informé le locataire 3 mois avant la fin de location et que ce dernier ait accepté les nouvelles conditions,
- Le locataire peut résilier son contrat à tout moment à condition de donner un préavis de 1 mois (en courrier recommandé avec accusé de réception),
- Le bailleur peut ne pas renouveler le bail, à condition de donner un préavis de 3 mois (courrier recommandé avec accusé de réception) en motivant le non renouvellement : motif légitime et sérieux (non paiement des loyers, etc.) ou pour reprendre ou vendre son logement .


2 Les mentions recommandées au contrat
Afin de parer à d’éventuels conflits, il est recommandé de faire figurer au bail un certain nombre de mentions comme :
- la durée du bail,
- le montant du loyer, modalités de paiement et de révision,
- le montant des charges (liste des charges et réparations),
- le montant du dépôt de garantie,
- les modalités de congés,
- l’obligation d’assurance contre les risques locatifs ,
- les clauses que le bailleur juge utiles pour résilier le bail (non paiement des loyers et charges, changement de destination du logement, défaut d’assurance).



3 Etat des lieux et inventaire
Doivent être annexés au bail un état des lieux et un inventaire du mobilier détaillés, établis d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire à l’entrée et à la sortie du locataire.




4 Fixation et révision du loyer
- le loyer est fixé librement au début du bail et est révisé à partir de l’indice trimestriel de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE (www.insee.fr).




5 Les obligations du locataire et du propriétaire
Toutes aussi importantes à respecter : les obligations, contrepartie des droits de chacun.

Le locataire doit :
- payer le loyer et les charges justifiées aux dates prévues,
- user paisiblement des locaux loués suivant la destination prévue dans le contrat de location,
- s'assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux et incendie). Le bailleur est en droit de demander chaque année une attestation d'assurance,
Le locataire est responsable des pertes ou dégradations du matériel et du logement, sauf cas de force majeure ou à démontrer que la responsabilité ne lui incombe pas.
 
Le propriétaire doit louer un logement décent, c’est-à-dire un logement dont les caractéristiques principales sont :
- la protection contre les eaux de ruissellement, les remontées ou infiltrations d'eau,
- le bon état des dispositifs de retenue de personnes dans le logement et ses accès,
- l'utilisation de matériaux de construction, de canalisations et de revêtements sans risques pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- des réseaux et branchements d'électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité réglementaires,
- des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant le renouvellement de l'air,
- un éclairement naturel suffisant pour les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil),
- une installation permettant un chauffage normal avec dispositif d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion,
- un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers indispensables au quotidien,
- au moins une pièce principale (surface habitable minimale de 9 m2 et hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou volume habitable d'au moins 20 mètres cubes).

Concernant d’autres obligations, propriétaire et locataire doivent en convenir librement et les inscrire au bail. A défaut de précision au bail, le propriétaire est tenu de louer un logement en bon état d’usage et d’assurer la jouissance paisible du logement.

La colocation est une formule de plus en plus utilisée, en particulier par les jeunes – étudiants ou travailleurs -, en raison de la pénurie de logements dans certains secteurs géographiques (grandes villes, villes étudiantes) et de loyers de plus en plus élevés.
On peut être en colocation dans un logement vide ou dans un logement meublé (plus rare). C’est la réglementation applicable à chacun des cas (logement vide ou logement meublé) qui s’appliquera en cas de colocation.


Le contrat de location ou bail
La colocation est une location consentie à plusieurs locataires : ils doivent tous figurer au bail.
En cas de départ et/ou d’arrivée d’un colocataire, un avenant au bail doit être établi.
Ainsi, les droits et obligations sont les mêmes pour tous.
Une personne dont le nom n’apparaît pas au bail est un simple occupant, sans droit, voire dans une situation illégale (voir Sous location). De plus, pour bénéficier d’aides au logement, il est nécessaire de justifier de sa condition de locataire.


La clause de solidarité
Le bail peut comporter une clause dite « de solidarité ». Cette dernière, bien que non obligatoire, est presque toujours présente. En effet, c’est une garantie pour le propriétaire en cas de non paiement du loyer, des charges ou de dégâts éventuels causés dans le logement.

A retenir
- la clause de solidarité peut ne pas être exprimée telle que. Les formules comme par exemple « chaque locataire est responsable de la totalité du loyer et autres frais liés à la location jusqu’à la fin du bail » marque la solidarité.
- en cas d’impayé, si le contrat ne précise pas que les locataires sont solidaires, chacun est poursuivi pour le paiement de sa quote-part.
- à l’inverse, s’il est indiqué au contrat que les locataires se « déclarent solidaires » ou « s’engagent solidairement », chacun peut être poursuivi pour la totalité (ainsi la personne qui s’est portée caution pour chacun) du loyer et autres frais et cela jusqu’à expiration du bail.
- de même, la présence d’une clause de solidarité jouera sur les obligations du locataire et de la personne qui s’est portée caution pour lui en cas de congé donné.


La caution
Non obligatoire, elle est quasi systématiquement demandée par les propriétaires. C’est une personne (en général les parents) ou un organisme qui prend l’engagement de payer à la place d’un locataire si ce dernier ne peut régler lui-même sa dette. La caution est en principe simple : elle n’engage que sur la quote-part du colocataire concerné et sur la durée du bail. Mais le plus souvent, la caution est solidaire. La personne caution s’engage alors à payer les loyers et charges pour l’ensemble des colocataires pendant la durée du bail.
Il peut être prévu, en accord entre les 2 parties, dans l’acte de cautionnement, que celui-ci cesse dès lors que le locataire qui en bénéficiait a quitté le logement.


Durée du bail et congés
Un colocataire peut donner congé à tout moment à condition de respecter un préavis fixé au contrat et de prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec AR. Les autres colocataires pourront rester dans le logement jusqu’à la fin du bail, celui-ci ne devant pas comporter de clause de résiliation pure et simple.
Par contre, pour récupérer sa quote-part du dépôt de garantie, le colocataire partant devra attendre l’expiration du bail et en cas de clause de solidarité il pourra être tenu (ou sa caution) de régler de futurs impayés au propriétaire.

Attention en cas de départ d’un colocataire, le loueur n’est pas tenu d’accepter le remplaçant proposé.

Le bailleur ne désirant pas renouveler la location doit adresser, à la fin du bail, un congé à chacun des colocataires par L.R. avec A.R. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs déterminés par le contrat et en respectant le préavis légal.


La sous-location
On confond bien souvent colocation et sous-location.

A retenir
- Tous les occupants figurent au bail ou sur des avenants : c’est une colocation, la forme la plus protectrice pour les occupants qui ont tous les mêmes droits.
- Une seule personne figure au bail et reloue à d’autres des chambres dans le logement : c’est une sous-location.

Or, la sous-location est interdite sauf accord écrit du propriétaire.
- le locataire qui sous-loue sans autorisation peut voir son bail résilié immédiatement. En outre, il n’a aucun moyen de pression sur un sous-locataire qui refuserait de participer financièrement aux dépenses du logement ou en cas de dégradation du logement.
- les sous-locataires n’ont aucun droit et peuvent du jour au lendemain se voir mis à la porte du logement. De plus, ils ne pourront prétendre à aucune aide au logement.

Pour établir un budget « logement » équilibré et sans surprise mieux vaut dès le départ prendre en compte en sus du prix du loyer tous les frais annexes à la location.


Les frais d’agence immobilière ou de notaire
Il faut compter environ :
- pour une agence : environ 9 % du loyer annuel
- pour un notaire : environ 7 % du loyer annuel

Attention éviter les agences de particuliers à particuliers qui peuvent paraître moins chères au départ (environ 190 € l’abonnement) mais dont le service n’est pas toujours à la hauteur des espérances vendues.


Le dépôt de garantie
Il est récupérable dans les 2 mois au maximum qui suivent la sortie du logement (location en vide) mais il faut néanmoins prévoir de libérer son montant à la prise du logement. Le dépôt de garantie correspond à 1 mois de loyer. Il existe des organismes qui peuvent aider au paiement du dépôt de garantie


Les charges locatives
C’est la contribution du locataire aux dépenses engagées par le propriétaire pour le fonctionnement de l’immeuble. Toutes les charges de l’immeuble ne sont pas récupérables par le propriétaire, la liste fixée par décret est limitative. A titre indicatif, les principaux postes de dépenses :
- le raccord à une antenne collective ou au câble,
- l’ascenseur : fonctionnement et entretien. Ceux qui habitent au rez-de-chaussée ne participent pas à cette dépense sauf si l’ascenseur descend au sous sol. Pour les autres étages, le coût est au prorata du service rendu (le coût sera plus important pour un logement situé au 6ème étage que pour celui situé au 2ème).
- le chauffage collectif des parties communes et du logement si celui-ci est relié à un chauffage collectif
- l’eau : chaude et froide pour les parties communes et du logement si celui-ci est relié à l’eau chaude sanitaire
- la minuterie
- les dépenses de personnel : entretien, gardien
- l’entretien des parties communes : fournitures et personnel pour l’entretien courant
- les taxes : il en existe 2, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui est établie au nom du propriétaire du logement et la taxe de balayage qui est établie au nom de l’immeuble.
Détail des charges locatives et réparations : www.conso.net


Eau, électricité, gaz…
En dehors des charges locatives récupérables par le propriétaire, d’autres factures vont arriver tout au long de la période de location :
- l’eau utilisée pour le logement lorsque l’abonnement est individuel, il faudra prévoir le coût pour l’abonnement et la consommation
- l’électricité : l’abonnement et la consommation
- le gaz : l’abonnement et la consommation
- l’entretien de la chaudière si chauffage individuel
- assurance habitation.

Quelques conseils bons pour réduire les factures et pour la planète :
- bannir les halogènes et utiliser des lampes basse consommation
- éteindre la veille des appareils et les lampes dans les pièces inoccupées
- ne pas chauffer au delà de 19°
- éviter l’utilisation de gadgets électriques (ouvre-boîtes, couteau électrique, etc.)
- prendre une douche plutôt qu’un bain
- ne pas laisser couler les robinets pour se laver les dents, se raser, laver la vaisselle, etc.
- chasser les fuites


Les impôts
à prendre aussi en compte :
- la taxe d’habitation qui est due dès lors que le logement est occupé par vous au 1er janvier de l’année en cours. Cet impôt local varie selon les caractéristiques du logement, le quartier… Il est à payer dès lors que l’on occupe le logement au 1er janvier de l’année. La taxe est due pour l’année entière même s’il y a déménagement en cours d’année. La taxe d’habitation n’est pas due si le locataire n’a pas l’usage privatif total du logement (chambre en cité U, chambre située dans une maison ou appartement sans entrée distincte),
- si le logement est occupé par plusieurs locataires, une seule taxe est établie au nom de l’un, de plusieurs ou de l’ensemble des occupants. Dans ce dernier cas les occupants sont solidairement responsables du paiement.
- la redevance TV s’il y a un téléviseur dans le logement A savoir : dans certains cas, il est possible d’obtenir un dégrèvement de la taxe d’habitation et de la redevance TV, se renseigner auprès du Centre des impôts.


Autres frais à envisager
Le téléphone, l’Internet, les éventuels frais de stationnement en cas de possession d’un véhicule.

Penser aussi aux coûts des déplacements
- dans la ville : privilégier les transports en commun (prix préférentiel pour les étudiants) mais penser aussi au vélo et à la marche. Dans tous les cas, ces modes de déplacements sont plus économiques et plus écologiques que la voiture.
- Pour se déplacer sur de plus longues distances : privilégier les transports en commun (prix préférentiel pour les étudiants) et si la voiture est indispensable, pensez au covoiturage.


Les aides au budget
Plusieurs pistes pour obtenir des aides qui allègerons le budget logement :

1 – Pour payer le loyer
Selon la situation et les ressources de chacun, des aides financières (Aide personnalisée au logement, Allocation au logement social) peuvent être attribuées par la Caisse d’allocations familiales. S’il remplit les conditions, un colocataire peut demander à en bénéficier. Sera prise en compte sa quote-part du loyer. www.35.caf.fr


2 – Pour payer le dépôt de garantie
Selon certains critères, vous pouvez faire appel à l’organisme Loca-pass pour avancer le dépôt de garantie et se porter caution. Si la demande de financement gratuit du dépôt de garantie est présentée par un colocataire « chef de file », le crédit va être fait à son nom, le montant du dépôt de garantie sera payé à son ordre, ou à celui du bailleur. Le prélèvement des échéances s’effectuera sur son compte.

Deux aides possibles : l’Avance Loca-pass et la Garantie Loca-pass, distribuées par les organismes 1 % Logement aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole, aux jeunes de moins de 30 ans en situation ou en recherche d'emploi et aux étudiants boursiers d'Etat (Education nationale) pour les aider à devenir locataires. www.locapass.fr


3 – Pour un allègement de la taxe d’habitation ou de la redevance TV
selon certaines conditions, il est possible d’obtenir un dégrèvement de ces taxes. Pour vous renseigner : appelez le 0 820 32 42 52

Contactez une association de défense de consommateurs
 02.99.30.35.50.


La commission de conciliation (concerne les logements vides - Loi 6 juillet 1989)
Afin de régler à l’amiable les litiges entre bailleurs et locataires, il existe dans chaque département une commission départementale de conciliation. Elle donne un avis et propose des solutions pour régler le conflit. Cette commission est paritaire, elle comporte autant de représentants d'organisations de bailleurs et d'associations de locataires.

Elle est compétente en matière de contestation de loyer :
- lorsque le loyer d'une nouvelle location est fixé par référence aux loyers du voisinage, - lorsque le loyer est réévalué à l'occasion d'un renouvellement,
- lorsque le logement sort de la loi 48 et que son loyer est fixé par référence aux loyers du voisinage.

Elle est compétente pour les litiges concernant le parc social et le parc privé :
- charges et réparations locatives,
- état des lieux,
- dépôts de garantie,
- application des accords collectifs nationaux ou locaux,
- modalités de fonctionnement d'un immeuble,
- plan de concertation locative.
 

Elle n'est pas compétente

- délai de préavis
- impayés de loyers
- logement meublé (sauf cas logement non décent)
 

pour saisir la Cdc : Sécrétariat de la DDE 02.99.33.43.08.

Ce groupe existe depuis 2002 et est composé de bénévoles des associations :

- Asseco cfdt
- Afoc
- Familles rurales – Ufcs
- Udaf


L’objectif de ce groupe est d’apporter une information aussi claire et simple que possible sur des secteurs de la consommation fortement sujets à litige entre consommateurs et professionnels.

Cette information à destination du grand public, mais aussi des professionnels, en particulier du secteur social, prend plusieurs formes.
• des publications
• des animations / formation
• des communications dans la presse

 

Les publications du groupe de travail

Aujourd’hui 11 fiches « conso » :

• Vous avez dit crédit ?
• Le crédit renouvelable, permanent ou revolving
• Assurer vos emprunts : ce qu’il faut savoir !
• On vous réclame une dette : ce qu’il faut savoir
• Vous êtes surendetté : saisissez la Commission
• Démarchage à domicile : ne pas se faire avoir
• Quitter son fournisseur d’accès Internet : mode d’emploi
• La colocation : mode d’emploi
• Se loger quand on est jeune : mode d’emploi
• Locataires : calculez votre budget
• Le coût des services bancaires (enquête bi annuelle sur le département d’Ille et Vilaine)

Se procurer les fiches Conso

• par téléchargement
exemplaire imprimé et envoi en nombre
• à l’accueil de la Mce tous les jours de la semaine
•  par courrier adressé à la Mce 48 Bd Magenta 35000 Rennes –

Coût
Les fiches Conso sont gratuites
Le port est à la charge du demandeur – se renseigner avant la commande de son coût (varaible selon le poids de chaque fiche et du nombre demandé).

Les animations du groupe de travail

A – Le crédit à la consommation
Nous sommes tous les jours sollicités par des publicités sur le crédit. Mais que savons nous de leurs différences, des avantages et inconvénients de l’un ou de l’autre ?

• qu’est ce qu’un crédit affecté ? un prêt personnel ?
• quels sont les dangers d’un crédit avec réserve d’argent ?
•  qu’est ce qu’un délai de rétractation, l’assurance est-elle obligatoire ?
•  qu’est ce qu’une offre préalable ?

Mieux connaître les différents types de crédit à la consommation, c’est éviter les dangers d’un crédit mal maîtriser, les risques de lourd endettement voire de surendettement c’est l’objectif de cette animation.

Ce module d’une durée de 2 heures est réalisé à partir

• d’une présentation interactive animée par les bénévoles des associations
• d’un logiciel de calcule du coût du crédit
• de fiches d’information remises à l’issue de chaque séance à tous les participants.

Il s’adresse à tous les publics.
Un module plus technique peut être proposé aux personnels de structures sociales ou d’associations

Conditions techniques et financières

L’organisme d’accueil prend en charge l’information et les éventuels inscriptions des participants
Il prend en charge les déplacements des animateurs et un forfait d’animation

Plus d’information contact Katia Bellanger


B – Les relations propriétaires et locataires
Etat des lieux, charges locatives, dépôt de garantie, bail, colocation, sous location, marchands de listes, agences immobilières, diagnostics immobiliers, budget logement, etc.

Locataire et propriétaire : bien connaître ses droits et obligations est la meilleure garantie d'éviter les litiges. Cela permet aussi de prendre les bonnes décisions lorsque l'on souhaite louer ou acheter un logement. C’est l’objectif de cette animation.


Ce module d’une durée de 2 heures est réalisé à partir

• d’une présentation interactive animée par les bénévoles des associations
• d’échanges avec la salle sur des cas concrets de litiges
• de fiches d’information remises à l’issue de chaque séance à tous les participants

Il s’adresse à tous les publics.
Un module plus technique peut être proposé aux personnels de structures sociales ou d’associations

Conditions techniques et financières

L’organisme d’accueil prend en charge l’information et les éventuels inscriptions des participants
Il prend en charge les déplacements des animateurs et un forfait d’animation

Plus d’information contact Katia Bellanger

 
 
C – Les assurances

Bien s’assurer n’est pas toujours simple. Quelles sont les assurances obligatoires et celles facultatives ? Aujourd’hui on nous propose des assurances pour tout mais avons nous toujours besoin de tous ces produits ? Choisir un produit d’assurance adapté à ses besoins nécessite de s’informer sur ce qui existe, de faire le tri, de comprendre les principes de l’assurance. C’est l’objectif de cette animation.
 

Ce module d’une durée de 2 heures est réalisé à partir

- d’une présentation interactive animée par les bénévoles des associations
- d’échanges avec la salle sur des cas concrets

Il s’adresse à tous les publics.

Conditions techniques et financières

L’organisme d’accueil prend en charge l’information et les éventuels inscriptions des participants
Il prend en charge les déplacements des animateurs et un forfait d’animation

Plus d’information contact Katia Bellanger